まずは勉強からです。おそらくすでに、書店に並ぶ不動産投資関連の書籍をいくつか読んでらっしゃるのではないでしょうか。そうするとすでにお気づきかもしれませんが、本（著者）によって言ってることが違ったりします。まずそこです。不動産にこれといった「正解」はないので、ひとつの考え方に傾倒してしまわないように注意しましょう。場合によっては、著者がやっているビジネスに寄った考え方であることも（営業的な目的である場合も）あるため、そこは一歩引いてみる必要があります。無料セミナーなどによる情報収集においても同じことが言えます。 不動産投資において、普遍的な基礎知識は、やはり「ファイナンス理論」です。投資物件を検討する際に、必ず「利回り」が出てきます。合わせて、銀行などからの借入を検討することも多いでしょう。物件情報を提供する不動産業者から営業資料でこれら数字が出されますが、それを鵜呑みにせず、自分でエクセルを使って検証できるくらいにはなっておきたいです。コンマ数パーセントの違いで判断が変わることもあります。その物件を買ってもいいのか、そのローンを組んでも大丈夫なのか、それを自分で判断できるようになってください。不動産会社の営業マンがいくら「親切」で「良心的」と感じても、100％信用しないでください。なぜならば、どれくらいのリスクをとれるか（許容できるか）などは、自分でしか分からないからです。人任せではできません。不動産会社が悪いのではありません。 次に「商売」のことを学ばないといけません。不動産投資は株式投資と違って、本質的には「不動産経営」をやるのとイコールです。賃貸マンションなら、そこに住みたいと思う「ターゲット顧客」を徹底的に分析して、支払ってくれるであろう賃料を割り出し、そのターゲットが満足する商品やサービス（不動産においては立地、空間、設備、住宅性能などがメインとなります）をマッチさせなければなりません。これらについて「管理会社」に全面的に任せるのもよいですが、うまくいかなくなってきた時には、自分で考えないといけない場面が増えてきます。それは追加投資（設備を新しくするなど）が関連し、その判断を業務委託された管理会社では十分にできないからです。「マーケティング」の基礎的なところくらいは勉強しておきたいところです。それ以前に「商売とかめんどくさい」という人には、そもそも現物の不動産投資は向きません。

不動産を所有していると、「修繕」が悩みの種となります。それをやって収入が増えるわけではないし、出ていくお金だけです。どうしても先送りになってしまい、目に見えて不具合（漏水など）が起こってから慌てて動き出す、という状況ではないでしょうか。 さて、安く抑える方法としては、①やるべきことだけやる、②工事見積りを複数社比較検討する、③ぎりぎりまでやらない、の3つがあります。 1番目の「やるべきことだけやる」ですが、例えば、外壁塗装を業者に依頼すると、「ついでに屋根改修もやりませんか？」と提案されたりします。それにも一理あります。足場を架けるので、足場を使うような工事を一緒にやってしまった方がトータルで節約になります。しかしそれをやり出すとキリがありません。換気口の交換、雨どいの交換、バルコニーの防水等々、工事費が増える一方です。これらについてバッサリと「やらない」決断を下す必要があります。反対に、シーリングの更新のように外壁の再塗装とセットでやるべき工事もあるので注意です。 次の「複数社見積り」ですが、これは本当に鉄則です。「安い業者を探してそこに頼めばいい」と安易に考えているかもしれませんが、そんな業者はありそうでありません。私のこれまでの経験でも、複数社見積りをすると「最安値」となる業者がいつも決まったところではありません。また、比較見積りの条件を揃えるなどの工夫と努力も必要です。これによって、全く同じ条件でも、見積金額に2倍くらいの開きがあるのも珍しくありません。複数社見積りを成功させるには、細かな段取りが欠かせませんが、見返りが大変大きなものです。 最後に「ギリギリまでやらない」ですが、これが一番難しいですが、究極のコストダウンです。やらなければゼロ円です。これを言い替えると「いつやるか？」ということになります。実は、外壁塗装の前に、もっと先にやるべきことがあったりします。例えば、共用部の郵便受けを新しくして利用者のセキュリティを向上させたり、エントランスの照明を明るくしたり、植栽を植え替えたり、です。こういうことはなかなか必要に迫られないため放置されがちですが、効果的に実施すれば、これにより賃料や稼働率を上げられる可能性もあります。それにより得られた収益分を将来の修繕費に回すというやり繰りも可能となります。当然、物事はそううまくはいかないものですが、考え方です。 おすすめの今やるべきこととして、「今後10年くらいのスパンでやったほうがいいこと」をすべてリストアップすることです。そして、それぞれに概算金額を調べて（ネットなどで参考単価が出てきます）、それを賃料収入と合わせた向こう10年のキャッシュフロー表（エクセルシート）に落とし込んでいきます。これらの支出を収益だけから賄えれば合格でしょう。たいていは、借入れでもしないと回せない状況になっていることも珍しくありません。お金がなければ、先送りするしかありません。そうならないように、早め早めの計画の必要性が理解できることでしょう。それが第一歩です。あるいは「あるお金で何ができるか？」を一生懸命考えることになるでしょう。大事なことは工事費をただやみくもに下げることではなく、限られた資金で物件の価値を高めて継続的に安定稼働させていく工夫であることに気づくことでしょう。

家いちばへのご相談をいただきありがとうございます。ご相談をいただいたような「接道」や「土砂災害警戒区域」、「既存不適格建築物」等の問題を抱えた物件でも、家いちばでは数多く売られており、実際の取引実績も多数あります。法的な問題点については、当社にて買主様に対して適切にご説明し、トラブルのないように対応を行っております。特に「土砂災害特別警戒区域内」については建物の構造に関する規制等もあるため、購入検討者様にもご理解いただいた上で商談を進めていただけるように家いちばへの掲載相談時点から当社がサポートを行います。商談成立後には法的な部分も含めた現地調査や役所調査を行った上で重要事項説明書等の契約書等作成し、買主様と売主様が双方ご納得してお取引いただけるようご説明を行わせていただきますのでご安心ください。 掲載の流れや当社のサポート体制につきましては下記URLページをご確認ください。 https://www.ieichiba.com/process

まず、念のため、市町村役所の「農業委員会」に問合せを行い、その土地が農地法の「農地」に該当するかご確認ください。農地となれば、相続以外の売買等での所有権移転に制限がかかります。すなわち、農地法に基づく許可申請が必要となります。ただし、状況によって、「非農地証明」が出され、農地でなくす方法があったり、比較的許可申請の要件が緩い場合もあり、これらについてまず、農業委員会とご相談ください。 そして、売買を予定している農地における農地法の対応は基本的には買主様次第となります。許可が下りそうな買主様を探して、連名で手続きすることが必要です。農地法の3条または5条とするか（できるか）も買主様次第となります。 最終的には所有者と買主様の両者で手続きを行う必要がありますので、予め売却する場合に必要な手続きなども確認しておかれると話がスムーズです。農業委員会に限らず、役所の見解や判断は市町村ごとに微妙に違うものですので、少し手間ではありますが、早い段階で直接確認をしておくと余計なトラブルも未然に防げると思います。

リフォームやリノベーションの相談も可能ですがまずはリフォーム屋さんに相談してもらった方が良いかと思います。そこで判断に迷ったり、納得ができない場合には家いちばへの相談もご検討いただくと良いかと思います。今後のライフプランや想定費用に応じてリフォームの内容を検討することが重要だと思いますが、「リフォーム」という選択肢だけではなく「住み替え」や「建て替え」の選択肢もあるかもしれません。「どの工事を」「いつ」「誰にお願いする」事が最適かを根拠を元に考えることが大切です。過去のコンサル事例では、建て替えか住み替えで迷っていたお客様に、リフォームのご提案を行った事例もあります。 過去のリフォームおよびリノベーションのご提案の事例も宜しければご覧ください。 https://ieichiba.com/case/373 https://ieichiba.com/case/374 ※コンサルティング可能な地域、費用については要相談となります

リフォームに関しては、他のリフォーム屋さんでも無料でお見積りまでしてくれる会社さんもあるかと思います。今回の場合「車いすも想定したバリアフリー」対応とのことですが、車椅子の想定を考えると、トイレ、廊下の通路幅の拡張、手すり対応、お風呂（ユニットバス）の交換の他、車椅子リフターなど、工事項目を想定していくとそれなりの費用が想定されます。数十年先で、それらを必要としなくなった際に、そのお家をどのように使うかによって工事範囲を考えてみることも良いかもしれません。例えば、「住み続ける」「売る」「貸す」「建て替える」「リノベーション」する、またはこのいずれでもない可能性。（売却する際にバリアフリーの仕様がかえって売りにくさに繋がることもあるかもしれません）それらを想定すると、現時点でリフォームを行うことが最適でしょうか。「現時点」だけではなく、「将来も見据えての工事」を考えてみるのはいかがでしょうか？これを機に「将来的な活用を考える」ことも良いかもしれません。お手伝いが必要でしたら、お声がけください。

私も東京から地方都市への移住経験者ですが、地方や集落によって人柄や気質は大きく異なりますので、ご近所付き合いも場所によりけりかと思います。例えば、移住者が少ない・人の流入出が少ない地域ですと、もしかすると最初は閉鎖的な傾向があるかもしれませんが、馴染むととても良くしてくれたり、逆に最初から気安く接してくれて有難かったけれど、距離感が近すぎてそれがストレスになったり、自分自身、どの程度の距離感が居心地が良いのかも、実際に暮らして交流してみないとわからないものです。 家いちばの利用者さんの中にも地方移住を実践されている方が多くいらっしゃいますが、いきなり移住ではなく、セカンドハウス感覚で2拠点生活からスタートし、月に何日間か過ごしてみて、気に入ったら本拠地として引っ越し。ちょっとイメージと違ったという場合には、引っ越さずに賃貸として活用したり、再び家いちばで売却して他の物件を買い直したり、実際に試しながら安住の地を探されている方も多いようです。 ですので、Oliveさんが当初希望されていたように、完全に移住する前にお試しで2拠点生活をしてみられるのが一番間違いがない方法かと思います。 ちなみに私も最初は東京と地方都市と2拠点生活をしており、東京での仕事が一区切りついたところで地方都市に完全移住しましたが、頼りにできる友人知人が沢山できたところで完全移住したので、全く不安もなく・覚悟もいらず、移住先の皆様も私自身も自然に受け入れ合えたように感じています。 また防災面でも、ご近所さんとの会話や体感など、実際に暮らしてみることで得られる情報も多くあります。同じ地域内でも立地条件によって起こりうる災害の種類も変わってきますので、仮住まい中にどのエリアが利便性が良いか？安心して暮らせるか？リサーチをして、希望エリアを絞り込んでから改めて物件を探すのも一つの方法かと思います。 私自身も、地方暮らし当初は利便性求めて駅近くに住んでいましたが、飲み屋さんが多いエリアだったため夜間の喧騒が気になり、少し街中から離れた静かな住宅街に転居。しかし今度は地盤が低く水害の心配があることが判明し（地名に「谷」が入っていた）、最終的に地盤が良いと評判の高台の古い住宅街に転居して、3軒目にしてやっと安心して暮らせる住まいに落ち着きました。 過去の倉敷市真備町の水災害でも話題になりましたが、地名から警告を得られることもありますので、気になるワードが入っている場合は、その場所の歴史を調べてみると有益な情報に辿り着けるかもしれません。（イメージを払拭するため地名を変えているケースもあるので要注意） 水を表すワード例：川、河、池、沼、洲、浦、沢、湧、浅、深、崎、田、谷、埋など 土砂を連想させるワード例：蛇、竜、龍、荒、崩など 特に近年は、気象が変わり豪雨災害が急激に増えており、これまで起こらなかった場所でも水害や土砂災害が起こる可能性がありますので、ハザードマップだけではなく気象庁のデータベースなども参考にされると良いでしょう。 気象庁データベース https://www.jma.go.jp/jma/menu/menureport.html ※各地の過去の気象データや震度データも検索できます。

家いちばでは、なるべく物件の特定を避けるため「物件概要」の「場所」表記は町名程度までとし、詳しい住所については非公開で掲載しております。マップの表記についても、エリアがわかる程度に留めております。 また、中には「売りに出している事をご近所に知られたくない」というご要望を頂くこともあり、その場合は「外観写真を掲載しない」など、かなり柔軟に対応させて頂いております。掲載後、購入希望者さんから問合せが来たら、個別に詳しい住所をお伝えしたり、外観写真を閲覧頂いたり、という流れで問題なく売買が成立しております。 ただし、家いちばサイトから特定されることがなくても、人が住んでいない・空き家状態ということはご近所や通りすがりの方に伝わってしまうものです。空き家の管理や現地の防犯対策は、基本的に持主ご自身で行う必要がありますので、泥棒や放火犯になるべく狙われないように対策される必要があるでしょう。 例えば… ・放火の恐れのあるゴミは処分し、家のまわりを片づけておく ・ポスト口にテープを貼らないようにする ・郵便物やチラシを溜めないように気を付ける ・庭木や雑草を放置せず、手入れを行う ・通電がある場合、センサー付きの外灯や防犯カメラを設置する など また、そもそも「空き家」を「空き家」のままにしておくことは、持主さんが不安＆手間が大変というだけではなく、防犯上、ご近所にとっても大きなリスクとなります。ですので、「売る」または「貸す」などのアクションを起こして、なるべく早期に「空き家状態を解消する」ことの方が、抜本的解決に繋がり、安心が得られるのではないかと思います。

家いちばは、ご自身で物件を探すセルフサービス方式の不動産サイトですので、個別に物件探しをお手伝いすることは難しいのですが、希望する物件の探し方について、念のためご案内させて頂きます。 1.マイサーチの方法 物件検索＝マイサーチの方法ですが、「売ります掲示板」のイエローボタン「さらに詳しく探す」を押して、希望条件を入力し設定を保存、その状態でエリアを選択すると物件の絞り込みができます。 2.新着物件から探す 毎日新しい物件が投稿されておりますので、サイトの一番下にある「新着情報」をこまめにチェックすると、いち早く新しい情報が得られます。「新着物件のお知らせメール」も配信しておりまして、受信を希望される場合は「マイページ」の「プロフィール」欄から設定できます。 また参考事例ですが、過去に家いちばに掲載されていた「ガソリンスタンド跡地」物件を購入して、趣味のバイク（数十台）の整備拠点として活用された方がいらっしゃいました。特に地方で廃墟化したガソリンスタンド跡地を見かけることがあるかと思いますが、元の用途が危険物を扱う施設で、地下にタンクが埋設されており解体費用が高額になることから、なかなか利活用が進まないという事情があります。それを逆手にとって、「安価に物件を入手し、趣味の場として最大限に活用する」という発想には、こちらも驚かされました。 以上、ご参考までに。 良い物件と出会えるよう祈っております＆バイク置場にちょうど良い土地をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ぜひ家いちばに掲載をお願い致します。

お悩みをご相談頂き、ありがとうございます。感じ方は人それぞれですので、なかなか悩ましい難しいご相談ですが、いくつかアイデアをご提案いたします。 1. 楽しい活動を見つける 興味を持てる趣味を見つけることで、濃密な充実した時間を過ごすことができると思います。例えば、映画・読書・音楽・各種アクティビティなど、気づきがあったり創造性が刺激されたり、その時間を過ごす前と後で自己成長が感じられる趣味に取り組んでみてはいかがでしょう。 2. マインドフルネスを実践する マインドフルネスは心の状態、「目の前のことに集中する状態」を示す言葉です。瞑想や呼吸法など色々な方法論があるようですが、個人的には、無理に集中する時間を捻出するのではなく、コーヒーの香りや味を楽しむことに集中したり、テレビや動画など見ずにしっかり食事に向き合って味わったり、自然のなかで波の音や頬をなでる風を感じることに集中したり、「日常的に触れる出来事やその瞬間を丁寧に感じ取ること＝あまり余計なことを考えないこと」がマインドフルネスと理解しています。 3. 目標を設定する 具体的な目標を設定し、それに向かって努力していると、なかなかゴールに辿り着けず時間が経つのが遅く感じられるかもしれません。あるいは少し先の楽しい予定を立てると、その日が待ち遠しく・時が過ぎるのが遅いように感じられるのではないかと思います。目標や計画を立てて、そこに向かいながら「時間の価値」を実感する方法もおすすめです。 以上、ご参考になったでしょうか？宜しければアイデアのなかから、自分に合ったやり方を試してみて頂ければと思います。そして次回は、不動産に関するご相談もお待ちしております。