まずそれが、「建物」の未登記なのか、「土地」のなのか、よく登記簿など見てみる必要があります。前者の建物未登記については、程度の差はあれそういう状況になっていることは珍しくなく、それを理由に売ってはいけないという法律もありません。特に増築部分の未登記についてはよくあることです。買主側がそれでも構わないということであれば、そのまま売ってしまって構いません。ただし、そもそも登記という制度が第三者に自分の所有権を主張できるためのものであるため、登記されていないとそれが弱くなるという点で、登記されていることに越したことはありません。費用をかければ登記すること自体は難しくありません。その費用については、買主と折半するなど交渉により様々な対象方法もあります。さて、土地の未登記についてですが、これは「未登記」というよりも他人の名義のままになっていることなのかと考えられますが、そうなると少し状況が異なります。他人名義のものをそのまま買主名義に移すことができませんので、売買となりません。このようにまず、未登記にもいろいろなパターンがあることを知っておくとよいでしょう。

自分で自由に価格を決められるというところも「家いちば」の特徴です。ですので、例えば「思い入れや思い出があり安売りはしたくない」「売却を急いではいない」「気に入ってくれる方をじっくり探したい」という場合は、相場に対して少し強気の価格を設定したり、逆に「老朽化が著しくそのままでは住めない」「周辺の物件も売れていない」「とにかく早く処分したい」という場合は、最初からぐっと価格を下げたり、状況に応じて戦略を練られると良いでしょう。 「どうにも価格のイメージが湧かない」という場合は、家いちばや他の不動産サイトで、近隣の売却物件情報を探して目安にしてみると良いと思います。もし参考になる物件情報が見当たらない場合は、あくまでも参考ではありますが、土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度となっていることが一般的と言われておりますので、一つの目安にしてみても良いかと思います。 建物に関しましては、現況（修繕の必要性など）や売主様のお気持ち、買主様の好みによって価値判断が分かれるところです。ひとまず土地の価格をベースに、あとはお気持ちやかかるであろう諸経費を考えて一旦価格設定してみてはいかがでしょう？あとは反響をみて、柔軟に金額を調整していきましょう。 （参考例） 固定資産税評価額：土地 500万円、建物300万円の場合 「土地500万円×0.7＝350万円くらいかな？ 建物は老朽化しており残置物もあるので30～50万円くらいにしておこう。 諸経費や内見時の対応出張費として20～30万円くらいみておきたい。 もしかしたら残置物を処分して欲しいと言われる可能性もあるから少しプラスして、 売却価格はひとまず500万円にしてみよう！」など

とても悩ましい問題ですよね。この場合、大きく2つの観点があります。ひとつは経済的な観点と、もうひとつは「気持ち」の面です。 まず、解体する費用としては、家の大きさなどにもよりますが、解体工事費だけで100万～200万くらいかかります。このうち、最近では市町村で助成金の制度を用意しているところも増えてますので、これを活用するとして、それでも工事費の半分以上は自己負担となります。すなわち100万くらいかかります。 一方で、「売る」「貸す」という選択肢もあります。売る場合は、土地も一緒に手放すことになりますが、それが構わないのであれば、いくらかの値段で売ることができます。売却時には仲介手数料などもかかりますので、そこで持ち出しにならないくらいの値段をつけて売りたいところです。貸す場合ですが、通常、古くなった家を人に貸せるくらいに設備など整えると、そのリフォーム代だけで100万以上かかることも珍しくありません。もちろん、貸すことで賃料収入が得られるようになりますので、それを投資としてとらえれば、それも選択肢となります。 いずれにしましても、経済的に見て、解体工事を選択する理由はあまりなさそうです。あとは、お気持ちの面です。家の売却には、それなりに手間もかかります。買い手がすぐ現れたり、現れなかったり、そういうことで一喜一憂もします。大きく値引き交渉を言われることもあります。一方で、大事に使ってくれるようなよい買主にめぐり会えると、とても安堵できることもあります。解体してしまえば、何もかも忘れてすっきりするメリットはあるでしょう。しかし、過去の思い出などもすべて消え去ってしまうようで、その寂しさもあるでしょう。ご近所への配慮も大きなポイントになります。いずれにしても、一度解体してしまうと元には戻せませんので、まずは売るか貸すかを検討してみてはいかがでしょうか。

初めての移住、不安ですよね。私も東京から人口1,5万人ほどの町に移住して暮らしており、そんな視点からお話しさせていただきます。 よく言われることですが、「田舎は人付き合いが濃い」は本当です。都心のように民間サービスが充実していないからこそ、お互いに興味を持ち合い、いざという時に助け合おうという文化があるのだと思います。特に移住したばかりの頃は「どんな人が来たんだろう」と興味を持たれている状態なので、知らない人でも自分から積極的に挨拶するようにしましょう。田舎のご近所付き合いで一番大切なのは、挨拶です。 ご近所さんから野菜や魚のお裾分けをもらった時は、喜んで受け取りましょう。「もらってばかりで申し訳ない」と思うかもしれませんが、相手からすると、取りすぎてしまった野菜や魚を腐る前にもらって欲しい、と思っている場合がほとんどです。地域の草むしりや集まりには積極的に顔を出すと喜ばれますが、自分が無理のない範囲で良いでしょう。気負いすぎないことも田舎暮らしを成功させるコツです。 今回は「田舎に移住する時の心構え」ということで、主に人付き合いについて書いていますが、田舎といってもその人口規模によって雰囲気はずいぶん変わります。体感として人口3万人くらいまでは上に書いたような密な人付き合いがありますが、市町村単位での人口が5万8万と増えるにつれて、人付き合いもライトになっていきます。自分がどんな田舎暮らしをしたいのかを整理し、役所の方などその土地の人に話を聞く中で、自分に合った田舎を選ぶことが大切です。

同じ駅の物件でも賃料が様々であるのは、新しくお店を始める方にとって、なかなか理解しづらいと思います。今回、雑貨屋さんを始めるとのことで、道路に面した１階（「路面店」と呼びます）への出店をご検討されていると考えます。まず、店舗物件の特徴についてはなします。店舗物件は、その場所で収益を生むという点が、住宅やオフィスの物件と大きく異なります。そのため、収益が上がると見込まれる物件ほど、家賃が高くなるという関係があります。そのため、同じ通りに面した路面店でも、ほんの少し場所が違うだけで、角を曲がっただけで家賃が異なることも多々あります。 では、どのような物件が収益が上がると考えられるかご説明しますと、一般的には、駅前や商店街のようにお店の前の通行量（「店前通行量」とも呼びます）が多い物件であることに加えて、お客様のアイキャッチになる店舗のサインや看板などが出しやすい物件（「ファザード確保」とも呼びます）、そして通りから段差がなくフラットである等お客様がお店へ入りやすい、であることが指標となります。ただし、お店の方向性としてお客様のターゲットを固定客に絞り込む場合や、わざわざ足を運んでもらえるような希少性の高いお店の場合は、あえて家賃の高い物件に出店にせずメイン通りから一本入った場所等家賃の高くない立地への出店もお考えになったらいかがでしょうか。家賃が高くない物件へと出店することで、固定費も抑制され無理のない少し余裕のある収支（「賃料負担率」が低いとも呼びます）によって、お店を長く続けることが出来るようになると考えます。 まずは、お店のコンセプトとメインターゲットとするお客様を設定してから、物件をよく吟味されのが良いと思います。

その購入をご検討のような物件のことを「借地権付建物」と呼びます。建物そのものに借地権とがセットで売られているようなイメージです。通常であれば「土地付建物」となります。「土地」そのものの名義の代わりに「借地権」という権利を買うイメージです。 まず結論として、借権付建物を買うことそのものには何も問題ありません。ただし、土地付で建物を買うことに比べて、煩わしさや「リスク」が多少増えます。しかし、その分だけ価格が安くなっていると考えれば、妥当な買い物となります。大事なことは、そのリスクなどを正確に理解して買うことです。それを我慢できるのか、できないのか、それは人それぞれであり、自分にそれが合っているのかは、ご自分で考えなければなりません。 借地の煩わしさは、まず、毎月（あるいは年1回）地代を支払う手間が出ます。たいてい個人の地主さんが多いので、自動引き落としなどやってくれません。毎月、口座振込をするか、昔ながらの地主であれば、現金を持参して支払うというケースもなくはありません。そういうことが面倒でないか自分の性格をよく考えましょう。なお、地代の延滞は絶対にやってはいけません。地主さんの心証を悪くすると、解約リスクなどが高まってしまいます。 これはどういうことか説明します。一般的な借地契約（土地賃貸借契約書）では、地主にさまざまな権利、言い替えると借地人（土地を借りている人）にさまざまな義務が課せられています。ひとつは借地期間についてです。借地の権利は永遠ではありません。必ず期限があります。そして、その期限において更新できるのかできないのか、あるいは更新時に「更新料」の支払いが必要かどうかなども決められてます。そのほか、借地権を誰かに売る時、建物の改修や用途を変えようとする場合などで、いちいち地主の承諾を必要とし、場合によっては「承諾料」が規定されていることもあります。地代の増額請求をする権利を地主に与えられていることも多いです。このように見ていくと、土地を使う権利はあるけど、やっぱりその土地は地主さんのものなんだと感じるかと思います。実際に、固定資産税などは地主さんが支払います。 さて、自分一人で完全には自由に使えない土地に自分所有の建物が建っているわけです。その不安定さが、借地の一番のネックでしょう。それは最終的には、その地主さんの「人格次第」という面が大きいです。もし、横暴な地主さんであれば、安心して暮らすことは難しくなるでしょう。ほとんどそんな地主さんはいませんし、その意味で、早めにその地主さんにお会いすると判断ができます。ただし問題なのが、地主さんも人なので、いずれお亡くなりになり、その地位をその相続人（通常、その子供たち）が引き継ぎますが、その人がどういう人かまでは想像つかないところがあります。このようなことも含めて、自分に合ってるか、よくご検討ください。

お店を開業する際には、お店を開業予定の建物の用途地域の確認（そもそも店舗を開業できる場所なのか）に加え、必要な防災設備等の確認のために消防署への事前相談もおすすめします。 また、飲食店の開業には、保健所への事前相談を行うことが大切です。開業予定建物所在地の管轄保健所によって指示内容、必要手続きや書類、必要となる設備機器も異なってくる可能性があるため、管轄の保健所へ事前に確認へ行く事が大切です。事前相談を行うと、保健所の担当の方が食品衛生責任者についてや必要な手続き、営業許可申請〜保健所検査〜営業許可の流れまで説明してくれて、不明点等についてその都度電話でも回答してくれるはずです。 まずは、消防署や保健所に相談に行きましょう。消防署や保健所への相談は無料です。これら各所との関係を築く事がスムーズな開店までの流れにも繋がります。

売却するとなれば、どこか不動産会社（宅地建物取引業者）を選んで、そこに依頼をすれば、どういう準備が必要かなど、すぐやってくれます。そこでまず重要になるのが、①どの不動産会社を選ぶか、②不動産会社にどのように依頼すればよいか、の2つが課題となります。 不動産会社の選び方として、まずその前に、何を重視するのかを頭の中で整理しておくとよいです。例えば、「早く売ること」を重視するのか、「高く売ること」を重視するのか、などです。それによって、選ぶべき会社が変わってきます。もし、早く売ることを重視するなら買取業者が早いです。物件調査をしてほぼ即日査定が出されすぐ決済してくれます。ただし、一般的には高くは買ってくれません。転売して儲かるから買取るわけですから、業者の利益の分だけ安く査定されます。高く売りたい場合は、よりたくさんの買い手候補から、より有利な条件で買ってもらう必要があります。それには、そういう買い手顧客のネットワークを豊富に有する不動産仲介会社がよいとされます。エリアや物件の特性に応じて、不動産会社にも得意不得意が必ずありますから、その点も重視して選定すべきです。 そして、どのように依頼すべきかという点について、まず知っておきたいのが、「媒介業務委託契約」の種類についてです。これには、①一般媒介、②専任媒介、③専属専任媒介の3種類があります。この3つの違いは、売却を依頼する方（売主）が、その不動産会社だけに依頼するのか、ほかの不動産会社にも並行して依頼するのかの違いとなります。 なぜ、その違いが重要かというと、売主としては、いろんな不動産会社に依頼した方が、よりたくさんの買い手候補に検討してもらえる可能性が高くなりますが、不動産会社からすると手数料が得られない可能性が高くなりその分だけこの物件に対する「優先度」が変わってくるというのも仕方のないことであります。不動産会社も商売でやってるわけなので、より儲けのよい仕事に注力したくなるものです。そのあたりの「心理」をよく汲み取ったうえで、どの媒介契約にすべきかよく考えてください。 ここで、買い手を探し出す自信がある会社ほど、「一般媒介」で構わないとしてくれるでしょう。そういう会社を選ぶべきとは思います。実は、いろんな会社に同時に依頼しても、あまり意味がない場合もあります。というのも、多くの不動産会社が、メインの集客方法としてスーモやホームズなどの大手不動産サイトを利用しています。したがって、別の不動産会社に依頼したつもりだったのが、結局同じサイトに物件が並んでしまうだけということも起こります。やりとりする会社が増える分、手間が増えるだけということにもなります。 なお、これまで説明したことについては、比較的、都心の物件の場合の話であって、これが地方や田舎、過疎地の物件となると、扱える不動産会社がぐっと少なくなり、選択肢はあまり多くないかもしれません。その場合は、この家いちばサイトなどのご活用を検討されてみてはいかがでしょうか。